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외국인 (Foreigner) 주택융자

많은 문의를 받는 질문 가운데 ? 주재원으로 거주하시는 분, 유학생, 투자 비자로 미국에 들어오신 분, 또는 방문으로 들어오신 분들도 미국에서 집을 살 수 있는지, ? 또 주택을 구입하면서 융자를 받을 수 있는지, 그리고 ? 융자를 받는다 하더라도 혹시 이자율 등에서 불리한 조건이 따르지는 않는지 등 궁금해 하시는 분이 많습니다.

결론부터 말씀드리면 미국 영주권자가 아니신 분이나 소셜 시큐리티 카드 (Social Security Card) 가 없으신 분도 미국에서 집을 사실 수 있으며, 이자율 등에서 불리하지 않은 조건으로 주택융자를 받으실 수 있다는 것입니다.

은행마다 약간씩 차이는 있지만 조건은 약 25%∼30% 를 다운 페이먼트 하시면 변동이자 또는 3년∼5년 고정 융자를 얻어 융자를 받으실 수가 있습니다. 그러나 때로는 20% 다운 페이먼트로도 가능할 수 있습니다.

일반적으로 부동산 매매에서 주택이라고 하면 단독주택 (1 Unit) 에서 4가구 임대 주택 (4 Unit) 까지를 포함하며 주택 융자에서도 마찬가지인데, 외국인 신분으로서의 주택융자에서만은 다세대 임대주택 (2∼4 Unit) 은 제외되며 오로지 내가 직접 거주할 집만 해당됩니다.

또한, 외국인 주택융자의 최고 융자 액수는 65만 달러까지입니다.

외국인 주택융자에 따르는 조건과 구비 서류 등은 경우에 따라, 상황에 따라 그때 그때 달라질 수 있습니다. 여기서는 일단, 융자가 가능하다는 것을 말씀드리고 더 상세한 것은 연락 주시면 안내해 드리겠습니다.


Foreign National Loan Program

미국 시민권/영주권 자도 아니고 소시얼 넘버도 없어 목돈이 없으면 내 집 장만은 불가능으로 생각합니다. 그러나 미국은 한국과 다름니다. 외국의 어느 국적을 갖고 있어도 주택융자금을 대출 받을 수 있습니다. "Foreign National Loan Program"으로 융자금을 대출 받아 주택을 소유를 할 수 있는데 이 프로그램에 대해서 알아보겠습니다.

외국인 신분으로서 주택 구입 융자혜택을 받기 위해서는 다음의 구비 서류를 갖추어야 합니다. (1)Bank Statements. 다운페이먼트와 2달 치의 월페이먼트를 지불할 수 있는 여유자금이 있다는 것을 증명하는 데 필요. (2)한국에서 받은 3가지의 신용증명서 "Credit References." (3)지난 2년간의 세금보고서(집 구매가격의 30% 이상을 선불 지불하면 면제 가능) 외 부대 서류. (4)합법적으로 미국에 입국했다는 증명서. 불법체류자 신분은 융자혜택이 불가능합니다. (외국인 신분이기 때문에 Credit Report는 필요 없습니다.)

융자금 분할기간은 일반 주택융자보다 다양하지 않고 상환기간도 짧아 일반 미국인들이 받을 수 있는 30년 상환은 거의 불가능합니다. 대신 변동이자 프로그램이나 3-5년 고정 프로그램이 널리 쓰여지고 있는데 적용되는 이자율은 일반융자금리보다 약간 높습니다. 외국인 신분으로 주택구입 융자금을 신청하는 사람들은 극소수고 일관된 융자조건이 적용되는 Ginnie Mae나 Fannie Mae가 융자해 주지 않습니다. 때문에 위험부담률이 비교적 높지만 고수익을 위주로 융자금을 대출해 주는 "Portfolio Lenders"가 자금을 조달합니다. 때문에 융자금 대출을 받을 수 있는 조건이 비교적 까다롭고 소비자에게 부담되는 금리도 일반 주택융자금보다 0.25-0.5% 정도 높습니다.

다운페이먼트는 20-30% 선에서 이뤄지는데 30% 다운페이가 낫습니다. 외국인 신분이기 때문에 위험율이 높아 렌더가 30% 다운을 선호하기 때문입니다. 30% 정도 다운하면 융자금 대출이 수월해 지고 금리 조건도 유리해지기 때문에 30% 정도를 다운페이먼트를 생각하는 게 좋습니다. 회사 이름으로 융자받으려면 50% 다운하고 나머지 금액을 융자받을 수 있습니다. 융자금액은 150만 달러까지 가능합니다. 외국인 신분이기 때문에 집을 사서 3년 이내에 팔 경우 발생한 이익에 대해서 33%의 고세금 부담(지불보류)이 따르는 단점이 있고, 모게지 이자는 세금공제 혜택이 있습니다.



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