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우리 본국과 달리 미국의 부동산 매매계약은 현찰거래가 아니고, 대부분 사는 사람이 융자기관으로부터 차입받는 것을 조건으로 이루어집니다. 즉, 주택을 구입하는 구입자금은 바이어 본인이 준비해 놓은 내 돈 (Down Payment) 과, 주택융자 은행이나 기타 제3자로부터 빌리는 융자금으로 구성되며, 다운 페이먼트(Down Payment) 라 하면 매입가격 중에서 융자금으로 충당하는 액수를 제외한 자기자금을 말하는 것입니다.

주택매입 계약서에는 어떤 이유로든지 융자승인을 받지 못할 경우 계약을 취소할 수 있다는 계약취소 조항을 넣는 것이 상례입니다. 따라서 이 다운 페이먼트가 매입가격의 5%인지, 10%인지, 또는 20% 이상인지 하는 것은 바이어의 저축능력을 보여주고 그것은 바로 융자승인 여부의 직접적인 척도가 될 수 있기 때문에, 매매협상에서 중요한 요인이 되곤 합니다.

물론, 바이어가 융자를 받는데 문제가 없다는 것을 셀러에게 보여줄 수 있다면 셀러의 입장에서는 매매가 완료됨과 함께 매매대금을 전액 받게 된는다는 점에서는 차이가 없으므로 큰 문제가 될 일은 아니겠지만, 다만 다운 페이먼트가 너무 적으면 바이어의 크레딧이나 수입을 증명할 수 있는 증빙서류의 구비정도에 따라 융자에 문제가 있을 수도 있는 것은 사실입니다.

집을 살 때 다운페이먼트를 얼마나 할 것인지를 결정하기 위해서는 몇가지 측면을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다. 융자를 이용해서 주택을 구입하는 데에는 다운페이먼트를 적게 하느냐 또는 많이 하느냐에 따라 여러 가지 장단점이 따르기 때문입니다.

부동산에 투자하는 가장 큰 이유중의 하나로 레버리지 (Leverage) 의 효과를 꼽습니다. 레버리지란 일정액의 다운 페이먼트를 하고 나머지는 융자를 얻어 집을 구입함으로써 나중에 집값이 오르면 내 투자분에 대해 집값이 오른 비율이 상대적으로 크다는 것을 말합니다.

적은 다운 페이먼트의 장점

부동산에 투자하는 가장 큰 이유중의 하나로 레버리지 (Leverage) 의 효과를 꼽습니다. 레버리지란 일정액의 다운 페이먼트를 하고 나머지는 융자를 얻어 집을 구입함으로써 나중에 집값이 오르면 내 투자분에 대해 집값이 오른 비율이 상대적으로 크다는 것을 말합니다.

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30만달러짜리 집을 20%인 6만달러를 다운페이먼트로 내놓고 집을 샀는데 1년 후 집값이 10% 올라 33만 달러가 된다면 △ 실제 집값이 오른 퍼센테지는 10% 이자만, △ 다운페이먼트로 내놓은 6만달러에 대해 3만달러가 올라 투자 회수율은 50%가 된다는 계산을 해 볼 수 있습니다. 물론 단순 비교를 위해 집 구입에 들어간 제반 경비는 여기서 계산에 넣지 않았기 때문에 실제 이익계산을 하려면 좀 더 복잡한 과정이 필요합니다.

위에서 볼 수 있듯이 다운 페이먼트를 적게 할수록 같은 돈으로 더 큰 집을 살 수 있으며 레버리지의 효과를 극대화할 수 있다는 장점이 있습니다.

다음으로 세제상 혜택이 있습니다. 주거용으로 산 내 집의 모기지 융자에 대한 월 페이먼트 중에 △ 이자로 지급된 액수와 △ 매년 내는 부동산세는 세금보고시에 과세대상 소득에서 공제가 됩니다.

1차 모기지 이자 (Mortgage Interests) 는 1백만달러까지 융자은행으로부터 받은 대출에 대해 공제가 되고 2차저당으로 받는 홈 에퀴티 융자 (Home Equity Loan) 는 10만달러까지의 이자에 대해 공제가 됩니다. 주택을 사는 분 가운데는 이 같은 혜택을 최대화하기 위해 여유 돈을 가지고 있으면서도 다운 페이먼트를 적게 하는 분도 많이 계십니다.

즉, 소득이 많은 분이라면 융자금을 많이 받아 그만큼 많은 이자를 냄으로써 세금을 줄일 수 있는 것입니다. 그러나 한가지 유의하실 점은 이는 회사에서 봉급을 받으면서 매 월급 (Pay Check) 에서 미리 세금을 내시는 분의 경우이고, 자영업 종사자라든지 본국에서 가져온 돈으로 주거비를 충당하는 경우라면, 아무리 많은 이자와 부동산세를 낸다하더라도, 면세혜택을 받을 대상 수입이 없으므로 해당이 안된다는 것입니다.

다운페이먼트를 적게 하면 나머지 돈으로 주식 등 다른 곳에 투자를 하거나 비상금으로 사용할 수 있는 여력이 생깁니다.

적은 다운 페이먼트로 집을 구입하는 단점

이와 같이 다운페이먼트를 적게 하는 것에는 여러 가지 이점이 있으나 단점도 있습니다.

• 가장 대표적인 단점은 물론 월 페이먼트가 많아진다는 것이지요. 월페이먼트가 많고 적은 것은 바이어의 소득과 직접 관계된 것으로서 바이어가 신경쓸 문제라고 할 수 있겠으나 다운페이먼트가 적으면 셀러가 오퍼를 받아들이지 않을 가능성이 높고 월 페이먼트가 많아지면 융자를 얻는데도 걸림돌이 될 수 있다는 문제도 있습니다.
• 또한 집 구입가격의 20% 미만을 다운 페이먼트하고 80% 이상을 융자하게 되면 PMI 라고 하는 융자보험금을 들어야 합니다.

많은 다운 페이먼트의 장점

반면에 다운페이먼트를 많이 함으로써 얻는 가장 대표적 이점은 월페이먼트가 적어 부담이 줄어든다는 사실입니다. 융자액이 적으면 여유 돈이 있을 때마다 조금씩 추가로 페이먼트를 보냄으로써 만기일 이전에 모기지 융자를 완전히 상환함으로써 월 페이먼트 부담으로부터 완전히 해방될 수 있습니다.

또한, 부동산 시장이 뜨겁게 달아올랐을 때에는 즉, 셀러스 마켓 (Sellers’ Market) 에서는 다운페이먼트가 적은 바이어의 오퍼에 비해 우선적으로 고려한다는 점입니다.

PMI 를 낼 필요가 없는 것도 장점입니다.

다운 페이먼트는 오퍼를 쓴 시점에서 지불한 계약보증금 (Deposit) 을 제한 차액만큼 에스크로가 끝나기 (Closing) 직전 융자은행으로부터 융자금이 지급 (Funding) 될 때 잔액을 지불하면 됩니다.

그런데 계약보증금 (Deposit) 은 개인 수표 (Personal Check) 로 지급할 수 있지만, 크로우징날에 지불하는 다운 페이먼트의 잔여액은 반드시 은행보증수표 (Cashier’s Check)등과 같이 지급보증이 된 방식으로 지불하는 것만 에스크로에서 인정합니다.