재융자

캐쉬아웃 재융자

라인 오브 크레딧

에퀴티 론

No-코스트 재융자

PMI 삭제

재융자 고려할 사항


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재융자(Refinance)

주택 재융자는 현재에 가지고 있는 주택융자 (Mortgage) 를 다시 융자하는 것을 말합니다. 재융자를 하는 목적과 이유는 ? 내가 융자를 했을 때의 이자율보다 이자가 많이 내려가서 보다 싼 이자율로 페이먼트 지출을 줄이는 위해, ? 집을 살 때 20% 미만의 다운 페이먼트를 해서 매월 주택융자 보증보험 (PMI) 의 부담이 있는데 그동안 집의 시세가 올랐기 때문에 PMI 를 없애기 위해 ? 집을 살 때 다른 사람의 명의와 크레딧을 빌려서 샀는데 내 명의로 바꾸기 위해, 등 여러가지가 있겠습니다.

그외에 또 다른 목적은 그동안 집값이 오르면서 에퀴티 (집의 순수 자산가치) 가 늘어났는데, 집을 담보로 하여 낮은 이자율로 융자를 받아 1차 모기지도 갚고, 2차 모기지나 에퀴티 론 (Home Equity Loan), 크레딧 카드 등 이자율이 높은 기타 부채를 상환하기 위해 하기도 합니다.


재융자 비용

하지만 노-코스트 재융자 (0 Cost Refinance) 를 하지 않는다면 재융자에 따르는 추가 비용이 있기 때문에 재융자를 함으로써 절약되는 금액과 재융자에 들어가는 비용 등을 계산해 볼 필요가 있습니다. 노-코스트 재융자 라는 것은 재융자에 들어가는 비용이 없다는 것이지만 그렇다고 모든 분들에게 노-코스트 재융자가 좋은 것은 아닙니다. 개인의 조건과 상황에 맞추어 계산을 해보고 결정하셔야 하는데, 0 코스트 재융자 섹션에서 보다 더 상세하게 설명해 드립니다.

일반적으로 재융자 비용은 보통 처음 집을 사면서 융자 받을 때 들어가는 비용보다는 적게 들어갑니다. 재융자 비용의 세부 항목을 살펴보면 다음과 같습니다.

  • 재융자 수수료 (Loan Origination Fee)
  • 주택 감정비 (Appraisal Fee)
  • 크레딧 체크비 (Credit Fee)
  • 에스크로 비용 (Escrow Fee)
  • 집 소유권 보증 보험료 (Title Insurance Fee)
  • 등기 비용 (Recording Fee)
  • 융자 서류 수속비 (Processing Fee)
  • 융자 서류 심사비 (Underwriting Fee)
  • 기타 공증비, 전신비, 메신저 비용 등입니다.

재융자 상환기간

재융자를 하면서 상환기간은 15년, 30년 중 어느것이 좋을까 궁금해 하시는 분이 많습니다. 15년 모기지 이자율은 30년짜리보다 보통 0.5% 더 낮은데, 그러나 현재 우리 가계 수입으로 15년은 부담이 되는 것은 아닐까?

그 질문에 대한 가장 좋은 답은 손님 본인께서 가장 잘 아신다는 것입니다. 아무리15년 모기지 프로그램의 이자율이 싸다고 해도 월 페이먼트가 부담이 되신다면 낮은 이자율의 의미는 전혀 없다는 것입니다.

그런 경우에는 30년 고정 프로그램을 택하고, 매월 여유가 되시는 대로 조금 더 추가로 페이먼트를 보내시면 됩니다. 페이먼트 고지서 (Mortgage Statement) 에 나오는 월 페이먼트에 추가로 더 보내시는 돈은 원금을 갚는데 적용되기 때문에 그만큼 상환기간을 단축시켜 주는 것입니다.

그러다가 페이먼트를 추가로 보내는 것이 무리가 되시면 그냥 정상적으로 페이먼트를 보내시면 되는 것입니다.


이런 경우에는 재융자를 권합니다

재융자를 신청하시기 전에 재융자를 함으로써 절약되는 금액과 소요되는 경비를 계산해 보시고 나서 재융자를 해야겠다고 생각하시는 분들은 대체로 다음의 경우에 해당시는 분이실 것입니다.

  • Save Payment
  • Delete PMI
  • Increase Equity

현재 시세로 재융자하면 1 % 이상 금리가 낮아질 경우

이자율이 얼마나 차이가 나면 재융자를 하는 것이 좋습니까? 하는 질문을 많이 하십니다. 2002년 초까지만 해도 일반적인 답 (Rule of Thumb) 은 ‘2% 정도 차이가 나면 하라’ 는 것이었는데 그 후 이자가 점차 낮아지면서 전문가들의 조언이 바뀌었습니다. 경제지나 일간지의 경제 섹션에 보면 어떤 때는 ‘1% 차이가 나면 하라’ 는 기사가 실리더니 심지어 ‘0.7% 차이만 나도 하라’ 는 칼럼도 등장했습니다.

그러나 이자율 외에도 고려해야 할 사항도 있고, 앞으로 현재 주택에서 얼마동안 더 거주할 계획인지 등, 개인마다 상황이 다르기 때문에 일률적으로 말할 수는 없지만, 대체로 1% 정도 차이가 난다면 한번 득실을 계산해 볼 필요가 있겠습니다.

이자율은 항상 변하기 때문에 여기서 특정한 이자율을 예로 들어 계산을 해드리기는 적절치 않은 것 같습니다. 연락을 주시면 친절히 안내해 드리겠습니다.


네가티브 변동금리 (Negative ARM) 일 경우

변동이자율 프로그램 가운데 네가티브 융자에 대한 상세한 설명이 없이 융자를 얻으신 분들이 적지 않으십니다. 처음의 이자율도 싸고 월 페이먼트도 적다고 해서 즐거워했는데, 시간이 지나고 나서 보면 원금이 오히려 불어나 있는 경우가 있습니다. 이런 분들은 여건만 맞으면 고정이자율 프로그램으로 재융자를 하시는 것이 좋겠습니다.


PMI (모기지 보증 보험료) 를 내시는 경우

집을 사면서 20% 미만의 다운 페이먼트를 하셨다면 매월 PMI 가 추가로 붙습니다. 부동산 경기의 상승으로 주택가격이 올랐을 경우 재융자를 하면서 PMI 를 해제시킬 수 있습니다.


융자액수가 $ 300,000 ~ $ 333,000 이신 경우

넌-컨모밍 융자 (점보 융자) 는 컨포밍 융자에 비해 이자율이 0.5% 정도 비쌉니다. 2002년 12월 까지는 컨포밍 융자액수의 상한선이 $ 300,700 이었는데, 2004년 1월 1월부터 $ 333,700 으로 상향조정되었습니다. 융자액수의 적은 차이로 점보 론 (Jumbo Loan) 금리를 내고 계신다면 재융자를 고려해 보실만 합니다.


캐쉬아웃이 필요하신 경우

재융자의 또 다른 효과는 내 집에 있는 에퀴티 (Equity) 를 이용해 현금을 빼낼 수 있다는 점입니다. 에퀴티라는 것은 내 집의 현재 시세에서 주택융자 등의 집을 저당으로 한 부채를 뺀 순수 자산가치를 뜻합니다.

갖고 있는 모기지를 재융자하는 외에 추가로 돈을 더 융자받는 것을 ‘캐시 아웃(Cash-out)’ 이라고 합니다.

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$ 250,000 를 30년 고정에 7.5% 의 이자율로 모기지를 가지고 계신 분이 재융자를 해서 이자율을 6% 로 내릴 수 있다면 같은 액수의 월 페이먼트를 할 때 $ 41,500 을 더 꺼내쓰실 수 있게 됩니다. 물론 여기서 재융자의 경비는 제하셔야 하지요.

꼭 돈을 써야할 일이 생기셨거나, 비싼 크레딧 카드 이자로 매월 적잖은 지출이 나가고 있거나, 수년간의 경기침체로 비즈니스상 현금이 필요하신 분이라면 낮은 이자로 ‘캐쉬 아웃 재융자’를 고려해 보실만 하겠습니다.


2차 저당으로 홈 에퀴티 융자 또는 크레딧 라인을 쓰시는 경우

2차 저당으로 홈 에퀴티 론 (Home Equity Loan) 이나 라인 오브 크레딧 (Line of Credit) 을 쓰시는 분 가운데 낮은 고정 이자유로 재융자를 받아 1차 모기지와 2차 홈 에퀴티 론이나 라인을 상환하는 것도 좋은 방법이 되겠습니다.

홈 에퀴티 론이나 라인은 주로 변동이자율이고 그외 수수료도 붙는데다가 이자율 상한선 (Cap) 이 없는 경우가 많기 때문에 장기융자로는 적합하지 않습니다. 단기적으로 더 높은 이자율의 부채를 갚기 위해 쓰기에는 좋지만 장기적으로 쓰기에는 적절치 않습니다.


리모델링 재융자

근래에 부동산 경기가 뜨거워지고 집값이 상승함에 따라 내 집을 리모델링 (개조, 증축) 해서 좀더 마음에 드는 분위기에서 살거나 아니면 비싸게 팔려는 주택 소유주도 많습니다. 리모델링 재융자는 이런 경우 도움이 될 수 있습니다



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